Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tôi có mua 1 lô đất có sổ đỏ , trong sổ đỏ có 800 m2 , trong đó có 50 m2 đất ở nông thôn , còn lại là đất trồng cây lâu năm và ghi chú : toàn bộ đất phải thu hồi làm công viên sử dụng đến năm 2043. Do tôi không rành về luật đất đai chỉ nghĩ rằng mua đất có sổ là ok rồi . Nhưng giờ tôi đã mua đất và cất nhà hơn 1 năm rưỡi và vẫn chưa tách được sổ. Tôi xin trình bày cụ thể như sau :
Năm 2012, tôi có mua 1 lô đất 184 m2, trong đó có 50 m2 đất ở nông thông và 134 m2 đất trồng cây lâu năm với hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay, không công chứng. Trong hợp đồng có ghi rõ là sau khi sang tên sổ đỏ hoàn chỉnh thì tôi sẽ giao đủ số tiền con lại 100 triệu cho bên bán. Đồng thời, từ bây giờ tôi được toàn quyền sử dụng căn nhà và đất tôi đã mua. Sau đó, tôi đã xây dựng, cất nhà, vì căn nhà đó đã xuống cấp. Nhưng từ lúc tôi mua đất, cất nhà đến gần 1 năm, mà bên bán vẫn chưa làm được thủ tục tách sổ cho tôi. Tôi đã nhiều lần thông cảm cho bà, vì thấy bà già yếu, đi lại phải nhờ người con, nhưng thời gian lâu quá, tôi không thể chờ đợi kéo dài. Lúc này, bên bán mới nói rằng: số đất 184 m2 của tôi đã mua, không đủ điều kiện để tách sổ được. Buộc tôi phải mua thêm cho đủ 250 m2 trong đó có 50 m2 đất ở nông thôn, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Tôi cũng đồng ý mua thêm, vì mong muốn được tách sổ sang tên cho tôi.
Nhưng sau mấy tháng, thì bên bán lại nói, đất tôi mua không thể tách sổ được, vì nằm trong khu qui hoạch đất trung tâm thương mại đa năng. Và chúng tôi ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đất. Nhưng khi làm hợp đồng tôi đã không để ý tới họ ghi là: HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN, chứ không phải là hợp đồng mua bán. Và trong CAM KẾT có ghi rằng :
1. Khi đến hạn giao tiền đặt cọc lần 2 (đã được tách thửa theo quy định) và ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu bên tôi không giao số tiền đặt cọc lần 2 và không ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định, thì bên tôi sẽ không nhận lại số tiền đã đặt cọc lần 1.
2. Trường hợp không thể tách thửa được thì bên tôi cũng được quyền sử dụng đất và đươc nhận toàn bộ số tiền bồi thường do bị thu hồi diện tích thửa đất và tài sản gắn liền với đất .
Cho tôi hỏi, nếu đất của tôi bị giải tỏa, tôi có được cấp tái định cư hay không ?
Trong hợp đồng này, tôi đã được công nhận tài sản của mình, có hợp lệ không? Nếu đến thời hạn giao tiền mà bên tôi vì hoàn cảnh lý do nào đó tôi không còn tiền nữa, tôi phải làm sao? Tôi thấy hợp đồng này thiệt thòi cho tôi nhiều hơn, vì bên bán nếu không tách sổ được, họ vẫn không bị thiệt thòi gì. Và tôi có thể bán lại căn nhà này cho người khác với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng này không ạ?

Theo như bạn trình bày, mặc dù trên thực tế bạn đã thiết lập quan hệ mua bán với chủ đất và đã nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nhưng trong hợp đồng công chứng lại xác định nội dung đặt cọc chứ không thể xác nhận việc chuyển nhượng vì đất chưa có sổ đỏ. Trong hợp đồng đặt cọc cũng nêu rõ trong trường hợp đất bị thu hồi, bạn sẽ được hưởng toàn bộ tiền bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất đối với phần. Văn bản công chứng cùng thực tế bên bán đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho bạn để gia đình bạn xây cất nhà sẽ là cơ sở để xét tái định cư, tạo điều kiện hỗ trợ chỗ ở mới cho bạn và gia đình.
Trường hợp bạn gặp khó khăn về kinh tế muốn nhượng lại nhà đất cho người khác nhưng không thể dựa trên cơ sở hợp đồng đặt cọc được nếu bạn và bên chủ đất không có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc cho bên thứ ba. Bạn nên trao đổi với bên mua và chủ sử dụng đất để thương lượng về việc chủ đất sẽ ký lại hợp đồng đặt cọc mới cho bên mua.