Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tôi có một căn nhà hiện tại đang cho thuê với hợp đồng là 2 năm. Hiện tại tôi cho thuê được hơn 1 năm rồi. Nhưng tháng nào bên thuê cũng chậm thanh toán tiền nhà so với hợp đồng hai bên đã ký nên tôi đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Và bên thuê đã xin được ở tiếp và cam kết thanh toán tiền nhà đúng hạn nên tôi đã không chấm dứt hợp đồng. Hiện tại tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà này vì lý do sau: nhà của bên tôi cho thuê bị hỏng đồng hồ nước, chúng tôi thỏa thuận hai bên có trách nhiêm cùng chung tiền sửa chữa, lắp đặt lại. Nhưng bên thuê cương quyết không đồng ý và nói rằng đây là trách nhiệm của chủ nhà. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê nhà của chúng tôi có nội dung điều khoản về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra. Vậy trường hợp của tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà này được không? Bên thuê có trách nhiệm gì về trường hợp đồng hồ nước bị hỏng không?

Thứ nhất, về trách nhiệm khi đồng hồ nước bị hỏng

– Tại Điều 477 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

1. “Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê:

   a) Sửa chữa tài sản;

   b) Giảm giá thuê;

   c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết.

3. Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa”..

Vậy, căn cứ vào quy định như trên của pháp luật, cùng với thông tin bạn cung cấp là hợp đồng thuê nhà có nội dung về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra.

Như vậy, việc sửa chữa đồng hồ nước sẽ được giải quyết như sau:

• Nếu việc đồng hồ nước bị hỏng do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.
• Nếu việc đồng hồ nước bị hỏng không phải do lỗi của bên thuê thì bạn (với tư cách là bên cho thuê) có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

Thứ hai, về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

– Tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của bên cho thuê nhà ở như sau:

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.

Vậy, bạn chỉ được chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu thuộc các trường hợp quy định như trên của pháp luật. Ngoài ra, bạn có thể căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có) đã ký để xác định các trường hợp khác mà bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp của bạn nếu đồng hồ nước hỏng không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê không có trách nhiệm đền bù. Bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Nếu như bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì bạn phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà. Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại (nếu có) hoặc khởi kiện bạn tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.