PDA

View Full Version : Một số ý kiến về khoản 1 điều 50 luật đất đai



luatsudoantruongdai
04-12-2008, 01:27
Một số ý kiến về khoản 1 điều 50 luật đất đai


Th.S Dương Quốc Thành

Thẩm phán TAND quận Hai Bà Trưng-Hà Nội

Tranh chấp đất đai trong những năm vừa qua đã xảy ra ngày một nhiều và nóng bỏng do đất đai là tài sản có giá trị lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của mọi người. Các nhà làm luật đã không ngừng nghiên cứu để có thể có được những quy định phù hợp hơn để giải quyết các tranh chấp đất đai. Bài viết này sẽ phân tích và đưa ra các ý kiến về một số quy định có liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án. Các quy định liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai năm 2003 (sau đây gọi là Luật đất đai) và các hướng dẫn có liên quan sẽ được làm rõ và phân tích trong bài viết. Tiếp theo, các vấn đề còn bất cập sẽ được nêu lên cùng các đề xuất giải pháp khắc phục.

Thẩm quyền của Toà án đã liên tục được mở rộng trong suốt 10 năm qua kể từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Thế nhưng, nếu chỉ nhìn vào các quy này, khó có thể biết về sự phức tạp của các tranh chấp đất đai và bất cập trong các quy định của các văn bản luật hay dưới luật.Theo Điều 136 Luật đất đai, Toà Dân sự sẽ giải quyết các vụ án khi một trong các bên có tranh chấp có một trong số các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 50 khoản 1, 2 và 5 của luật này. Trong phạm vi của bài viết, các vấn đề liên quan đến các điểm a, b và e khoản 1 Điều 50 sẽ được phân tích.

Có thể nói rằng trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân, chúng ta quản lý đất đai và nhà ở đô thị chưa được tốt. Có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra và để có được việc áp dụng pháp luật đúng đắn là rất khó. Bởi sau khi đã xác định được thẩm quyền của Toà Dân sự với các loại việc phải áp dụng các quy định của khoản 1 Điều 50 thì không phải bao giờ các vụ tranh chấp liên quan đến nhà đất cũgn chỉ có một trong số các giấy tờ đã nêu mà còn có thể có nhiều loại giấy tờ cho cùng một ngôi nhà hay thửa đất. Loại giấy tờ đầu tiên có thể kể đến là Bằng khoán điền thổ, tương ứng với mục e của Điều 50 khoản 1 của Luật hay các quy định tương tự trước đây tại Thông tư 01/2002. Loại giấy tờ khác như được nêu trong mục a hay b khoản 1 Điều 50.

Khi đó, vấn đề đặt ra là loại văn bản nào sẽ có giá trị pháp lý cao hơn, các giấy tờ được nêu tại mục a hay muc e. Phải chăng, các loại giấy tờ nói trong mục a ngay lập tức sẽ có giá trị pháp lý cao hơn các giấy tờ được quy định tại mục e. Có nhiều ý kiến ủng hộ quan điểm này vì khi Nhà nước ta được thành lập, cùng với sự thay đổi về chính sách đối với đất đai, các quyết định hay giấy tờ về nhà đất như tại điểm a và điểm b phải được tôn trọng.

Song có ý kiến khác cho rằng, trước khi khẳng định các loại giấy tờ tại điểm e bị thay thế bởi các giấy tờ quy định tại điểm a và b thì Toà án cần phải xem xét tính hợp pháp của các loại giấy tờ đó, trên cơ sở các quy định của pháp luật hay chính sách của Nhà nước ta lúc đó. Đây thực sự là một vấn đề phức tạp bởi cho đến nay, trong các văn bản điều chỉnh về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai đã nêu, cụm từ "Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá tình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam" dường như chưa được định nghĩa hay có liệt kê cụ thể đó là những chính sách nào và đi với những chính sách ấy là những giấy tờ gì. Hiện tại, mới chỉ có định nghĩa theo phương pháp liệt kê về "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp" cho những giấy chứng nhận được cấp sau năm 1987.

Do đó, việc hệ thống hoá lại các chính sách về đất đai và đi kèm với các chính sách ấy là các loại giấy tờ được coi là hợp pháp đề có thể sử dụng đất đai là điều rất cần thiết. Chỉ có như vậy việc áp dụng các quy định liên quan đến mục a nêu trên mới có thể có được sự thống nhất và có được sự ổn định trong đường lối giải quyết các tranh chấp đất đai tại Toà án.

Tương tự như vậy, việc được ghi tên vào sổ đăng ký ruộng đất hay sổ địa chính sẽ phải dựa trên tiêu chí hay quy định nào để xác định tính hợp pháp của việc ghi tên đó. Như trên đã đề cập, những năm qua chúng ta còn yếu về quản lý nhà đất và gặp nhiều khó khăn trong khâu lưu trữ các tài liệu liên quan đến nhà đất trước năm 1993. Ví dụ, sẽ phải xem xét thế nào nếu bên B xuất trình giấy tờ theo mục b trong khi đó bên A xuất trình được giấy tờ gốc theo quy định của mục e. Trong khi tại cơ quan quản lý Nhà đất hiện chỉ lưu giữ được quyển sổ có ghi B đã sang tên chước bạ, song lại không có bất kỳ một bộ hồ sơ nào về việc vì sao B lại có thể sang tên trong khi A và B không thấy xuất hiện quan hệ mua bán, chuyển nhượng hay tặng cho tại cơ quan quản lý nhà đất.

Ví dụ nhỏ trên đây chắc không phải là trường hợp cá biệt trong những năm qua và thực sự đã làm cho các Thẩm phán lúng túng trong giải quyết vụ việc. Bởi lẽ, nếu có tranh chấp giữa một bên là B được ghi tên tại sổ địa chính phù hợp với quy định của mục b còn bên A có giấy tờ như được nêu trong muc e, toà án khi giải quyết tranh chấp giữa A và B, do khong có hồ sơ về việc B được ghi tên vào sổ địa chính nên không có điều kiện để tìm hiểu về bản chất sự việc thì khó có thể đưa ra được một phán quyết thuyết phục. Do đó, nên chăng phải có những quy định rõ ràng, cụ thể hơn để Toà án có thể có được công cụ hữu hiệu hơn khi quyết định. Trong trường hợp này, hoặc là phải mặc nhiên thừa nhận việc B có tên trong sổ địa chính là hợp pháp hoặc phải có quy định dứt khoát hơn về việc nếu B không chứng minh được việc B có tên trong sổ địa chính là hợp pháp thì không thể được bảo vệ quyền lợi. Song cũng có thể rất khó buộc B phải chứng minh, bởi lẽ, rất có thể vào thời điểm B được ghi tên vào sổ địa chính thì B có hoàn tất hồ sơ, nhưng việc không lưu trữ được hồ sơ thì không phải lỗi của B mà là của cơ quan quản lý nhà đất.

Một ví dụ khác, A và B thuê một phần đất trong khuôn viên của phần nhà đất mà A đứng tên trong Bằng khoán điền thổ, tương ứng với giấy tờ nêu trong mục e. Song trong quá ổình sử dụng, người thừa kế của A là C, sau năm 1993 đã làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Điều đáng lưu ý ở đây là C chỉ làm Sổ đỏ cho phần mà C thực sử dụng và không bao gồm phần B đã thuê của A trước đây. Có thể sẽ có nhiều quan điểm về việc C có tiếp tục được đòi quyền sử dụng phần của B thuê và đang sử dụng hay không. Quan điểm thứ nhất cho rằng việc C trong quá trình sử dụng và được thừa kế nhà đất của A đã tự xác định quyền lợi của mình bằng việc xin Nhà nước cấp và bảo hộ cho mình quyền sở hữu và sử dụng một phần trong số tài sản mà C có thể được hưởng. Do đó, B sẽ có cơ sở để được xem xét việc tiếp tục sử dụng phần đất đã thuê của A.

Song quan điểm khác cho rằng, khi chuyển đổi về mặt quản lý Nhà nước, chúng ta thay thế các cơ quan của chế độ cũ quản lý nhà đất và như trong các văn bản đã nêu, các giấy tờ được cấp từ trước vẫn có giá tị nếu không bị hạn chế bởi các quyết định hay giấy tờ theo quy định của mục a đã nêu. điều đó có nghĩa rằng có thể C vẫn có quyền yêu cầu Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho phần nhà đất mà không đương nhiên bị tước đi phần còn lại, tức là phần chỉ có giấy tờ từ các chế độ cũ, khi có các quyết định của các cơ quan quản lý Nhà nước đối với phần này.

Có thể nói Luật đất đai 2003 là một công trình đồ sộ chứa đựng nhiều quy định hợp lý để việc quản lý , sử dụng và giải quyết tranh chấp đất đai ngày càng thống nhất và ổn định. Tuy nhiên, nhiều quy định của Luật còn chung chung, thiếu cụ thể, dẫn đến việc áp dụng luật có nhiều tranh cãi. Do đó, các văn bản dưới luật nếu được làm tốt sẽ khắc phục được tình trạng này và có được cách hiểu và áp dụng luật thống nhất. Theo tôi, Toà án nhân dân tối cao, có một vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn chi tiết những điểm hay điều luật liên quan đến hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhằm làm cho việc giải quyết các tranh chấp đất đai được đúng đắn, thống nhất và góp phần vào ổn định cuộc sống bình thường của người dân trong xã hội.